Велики инвеститори често делују независно на нивоу личних контаката са онима којима требају финансијске ињекције. Али немају сви довољно средстава за самосталне активности. Ако и даље желите да улажете, људи се уједињују у посебне структуре. Разговараћемо о једном од њих, наиме о затвореном фонду за узајамна улагања.
Опште информације
У почетку, разјаснимо шта представља затворени инвестициони фонд за некретнине (ЗПИФ). Ово је назив имовинског комплекса који се ствара без формирања правног лица. Настаје из имовине неколико инвеститора који своја средства пребацују у фонд. Након тога, они постају власници његових акција. Имовина фонда има правни статус заједничког власништва. Стога се резултат његових активности распоређује међу учесницима сразмерно са доприносима. Успут, када се формира поверење о инвестирању у затворене некретнине, тада се на њега могу пренети не само новчана средства, већ и права на објекте попут зграда и земљишта. Када се створи структура, њиме управља компанија за управљање према усвојеној декларацији. Активности ових структура строго су регулиране законом и низом регулаторних аката Федералне службе за финансијска тржишта Руске Федерације. ФФМС би требало да региструје правила поверења за сваки инвестициони фонд.
Која је њихова разлика?
Зашто вам је требало да направите такву додатну врсту структура као што је ЦУИФ? То је због потребе да се олакша низ операција. Ако говоримо о затвореним фондовима, онда у овом случају постоји таква предност као могућност доношења одлука учесника у вези са активностима на генералној скупштини. Главна разлика узајамног инвестицијског фонда је разматрање права на непокретности као имовину. Односно, главне операције се изводе са стамбеним и пословним зградама, земљиштем и слично. У овом случају се конвенционално разликују две врсте. Први се спомиње затворени фонд за узајамно улагање. Специјализовани су за финансирање изградње различитих некретнина. Друга врста је затворени најамни фонд (инвестициони) фонд. Специјализован је за изнајмљивање некретнина. Често онај који је изградио. Односно, карактеристика је приступачан широк спектар пословања, премештање различитих врста активности, и многе друге ствари се спроводе на тржишту некретнина (куповина / продаја стамбених и пословних објеката, земљишта, итд.).
О финансијама грађевинског света
У новије време стварање до осамдесет процената свих некретнина обезбедио је крајњи потрошач, односно људи који су планирали да живе и раде у новим становима и зградама. Стога су често постојале ситуације када су почели да граде, имајући само 10-20% потребних средстава. Ово је било довољно за ограду и почетак радова на земљишту. Истовремено, извршена је калкулација за зајмове или продају непокретне имовине физичким или правним лицима. На неки начин то је била стамбена задруга. Принцип рада био је следећи: продамо неколико станова, градимо први спрат. Тада чекамо док неко други не купи. У овом случају, први купци су преузели велики ризик - уосталом, могли су дуго да чекају док зграда не буде завршена.
У овој шеми постојао је један минус - није било контроле над циљаним финансирањем.А то се често претворило у гласне скандале у којима су преварени власници капитала били жртве. Доношење савезног закона бр. 214-ФЗ омогућило нам је да започнемо процес истискивања потрошачког капитала у касну фазу. У исто време, постоји разумевање да га треба заменити нечим. Иначе, смањење обима грађевине и раст цена станова - баш иза угла. Према овом закону (бр. 214-ФЗ), кредитна средства (банкарске структуре) и инвестициона (ЦИФ) средства се додељују за изградњу.
Иако постоје неке нијансе. Дакле, држава је била у стању да се брине о заштити грађана, иако је банке гурнула даље од овог тржишног сегмента. Зашто? Чињеница је да је законодавство Руске Федерације увело норму заједничке одговорности финансијске институције са програмером. То је учињено с циљем да се институционални инвеститори претворе у гаранцију завршетка.
Специфичности посла
Дакле, размотрили смо, иако није обавезна, али су ипак важна за разумевање информација. Да не бисмо улазили у теорију, погледајмо како ове структуре функционишу у пракси. Као пример, узмимо инвестициони фонд за најамну јединицу Свете земље. Дакле, како би учествовао у процесу стварања нових стамбених објеката (или других некретнина), ЗПИФН стиче имовинска права од програмера. Уговор о капиталу (или инвестиција) користи се као документациона основа.
Затим компанија за управљање преноси расположива средства програмеру и стиче право по завршетку изградње да прими одређене објекте (на пример, станове) са одређеним параметрима (на пример, снимке или висину) у својим средствима. Али шта да радимо са добијеном имовином? О томе одлучује компанија за управљање затвореног инвестицијског фонда.
Треба напоменути да може започети финансирање инвеститора тек након што се издају све потребне дозволе на начин предвиђен законом. То се ради како би се ограничило учешће затворених узајамних фондова улагања у најопаснијој фази изградње. Али то није пресудно, јер више од петнаест процената укупних трошкова пада на дизајн целокупне документације и израду пројеката. Веза са затвореним инвестиционим фондом омогућава програмеру да прими велика и редовна финансијска улагања која су неопходна за грађевинске и инсталационе радове, стварање инжењерских комуникација и кретање напријед. Слична политика је примећена и у затвореном инвестиционом фонду за некретнине Метрономе.
Нијансе рада
Али то није све. Треба истакнути читав низ нијанси које су занимљиве програмеру:
- Гарантовано стабилно финансирање. Ово је веома важно, али тешко је то приметити када се користи непредвидива продаја. Такође, за разлику од банкарског кредита, не морате да плаћате камату. Уосталом, повлачи средства из промета. Поред тога, можете извршити авансно плаћање за скупу куповину грађевинског материјала, што вам омогућава да остварите попусте и да фиксирате трошкове.
- Стабилизација и правилност процеса имплементације. Чињеница је да се део имовине додељује у натури - то се не може учинити. Зашто? Суштина ове ситуације је да затворени инвестицијски фонд је алат за инвеститоре, а не за потрошаче. Због тога, да бисте отплатили акције, мораћете да продате некретнине. А ако кренете са дизајном - ово је додатно бирократско оптерећење. Због тога је ЗПИФ заинтересован за продају некретнина пре краја изградње. То се, наравно, може учинити и на секундарном тржишту, али у овом случају биће потребно проћи кроз Државну комисију, потписати акт о спровођењу инвестиционог уговора и саставити право власништва. Све то, због одређених материјалних трошкова и дугог времена, смањује ефикасност инвестиција.
Опције учешћа
Погледајмо сада шеме према којима власници инвестиционих удела затвореног узајамног инвестиционог фонда могу учествовати у изградњи одређених објеката. У почетку, да би одабрали одређену некретнину, они се требају окупити и донијети одговарајућу одлуку. Ово је заједнички корак за све шеме. А онда почињу разлике. Али за сада, хајде да се позабавимо именима:
- Финансирање пројеката
- Привлачење ресурса за улагање.
- Управљање комерцијалним некретнинама.
- Програми становања.
- Интегрисање затворених индустријских инвестиционих фондова у систем управљања грађевинским пројектима.
Свака од ових схема има своје карактеристике у примени. А има их толико да је препоручљиво чланку посветити посебан део.
Финансирање пројеката изградње и изградње некретнина
У овом случају је предвиђено да инвеститори и оснивачи пребаце средства (као и имовинска права и хартије од вредности) у фонд током његовог формирања или по уласку у удео на секундарном тржишту. Након завршетка стварања и признатог затвореног узајамног инвестиционог фонда као створеног, компанија за управљање улаже средства у некретнине. Акционари фонда примају свој приход од разлике између купопродајне и продајне цене имовинских права или готових објеката. Формира се током процеса изградње, као и због повећања тржишних цијена готових објеката.
У овом случају, компанија за управљање је класични повереник који управља средствима купаца. То се догађа не на берзи, већ са имовином. Правила управљања поверењем затвореног узајамног инвестиционог фонда пружају, по правилу, максималан поврат рада од клијента. Напокон, одређени проценат долази као награда. А ако компанија за управљање није гомила превараната, онда је директно заинтересована да добије максималну корист. Износ прихода зависи од одабраног сегмента, као и захтева за потенцијалне пројекте. Истовремено, захваљујући учешћу многих инвеститора, акционари могу добити више користи него што ће то учинити сами.
Други важан плус је то што ЗПИФН не мора да плаћа порез на доходак. Због тога инвеститори могу да користе ефекат кашњења.
Мобилизација ресурса
Неки програмери користе затворене инвестиционе фондове за прибављање средстава за изградњу објеката. У овом случају компанија за управљање ствара фонд за узајамно улагање затвореног типа за специфичну имовину купца. Имовинска права власници уводе као плаћање за акције током формирања фонда. Тада компанија за управљање и оснивачи привлаче инвеститоре да обезбеде финансирање одређеног објекта. За то се користи секундарно тржиште (на пример, размена). Овако се добија новац за финансирање изградње. Инвеститор, постајући акционар, добија право на одређени део прихода који ће бити примљен приликом продаје предмета. То може бити и продаја и закуп. Други приступ често користи затворени комбиновани инвестициони фонд. Таква шема је популарна због:
- Једноставност стварања структуре, регистрације инвестиција, рачуноводства и извештавања.
- Транспарентност алата за треће стране.
- Могућности коришћења акција као обезбеђења.
Управљање комерцијалном имовином
Ову опцију користе изнајмљивање затворених узајамних фондова улагања. Суштина ове шеме је да се имовина стави у комерцијалне некретнине и оствари приход од закупа. Инвеститори користе ову опцију да би добили стабилан приход. Ова опција је за власнике привлачна из следећих разлога:
- Претварање неосновних средстава у извор ресурса за основну дјелатност.
- Добијање преференција о плаћању пореза на доходак и имовине.
- Привлачење финансијских средстава од продаје акција уз задржавање њихових прелиминарних права на комерцијалне некретнине.
Фонд се стиче доприносима или је одмах формиран из одговарајуће имовине. Менаџмент затворених узајамних инвестиционих фондова додатно предвиђа закључивање уговора са оперативном компанијом. Она мора да преузме сав посао на обезбеђивању и одржавању објеката и да целокупан нето проток најамнина упути у затворени инвестициони фонд. Вредност имовине акционара расте због пренесеног новца и повећања тржишне вредности објекта. У договору са оснивачем, приходима се управља на следећи начин:
- Улагано у реконструкцију и модернизацију објекта ради повећања његове вредности и / или стопе закупа за њега.
- Периодично се исплаћује акционарима.
- Уложите у изградњу / куповину других некретнина (стамбених или пословних).
- Уложите у акције на берзи, ставите на банкарски депозит.
Програми становања
Ово је још једна могућност коришћења средстава, која укључује учешће у општинским или корпоративним програмима становања. У овом случају, ЦИФФ делује као средство које прикупља средства и осигурава изградњу стамбених објеката за одређену публику, што одређује оснивач стамбеног програма. У овом случају је положено одређено земљиште. Може га изабрати општина или корпорација из састава земљишта која су обухваћена њеном територијом. Затим се хипотека пребацује у затворени фонд заједничког улагања, који започиње изградњу некретнина. Организацију изградње и контроле врши компанија за управљање.
Интегрисање затворених инвестиционих инвестиционих фондова у систем управљања грађевинским пројектима
Ову опцију користе велики учесници на тржишту. Они интегришу затворене инвестиционе фондове у своје пословне процесе да би повећали ефикасност управљања грађевинским пројектима и расподелу средстава која су потребна за финансирање различитих објеката. Место ових структура у ланцу зависи од улоге, организације, потреба и циљева којима се тежи.
Размотримо мали пример. Матична компанија ствара затворени инвестицијски фонд и добија 100% акција. Обим и правци коришћења формираног фонда утврђују се у декларацији о инвестирању. Поред тога, у будућности се износ средстава може повећати. Тада се стварају или купују одвојене компаније. Они се баве припремом пројектне документације, добијају све потребне дозволе за изградњу, као и право на земљиште.
Најповољнија за ове сврхе су предузећа са обликом власништва ЛЛЦ предузећа или затвореног акционарског друштва. Након што су сви припремни радови завршени, ЗПИФН закључује споразум (инвестиција или капитал) са овом структуром и обезбеђује изградњу са финансијама. Ако привремено нема потребе за тим, средства се могу усмјерити на имовину, што је предвиђено декларацијом о инвестирању. По завршетку изградње објекти се реализују. Добит од продаје објеката из затворених инвестицијских фондова се не опорезује.